2026 상가 권리금 보호

건물주가 권리금 회수를 가로막아도, 임차인은 임대차가 끝난 날부터 3년 안에 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이걸 몰라서 한 푼도 못 받고 가게를 정리하는 사장님이 적지 않습니다.

권리금(= 시설·단골·자리값을 넘기는 대가로 받는 돈)은 2015년부터 상가건물 임대차보호법이 회수 기회를 보호하고 있습니다.

임대인(= 건물주)이 마음대로 가로막을 수 없고, 막아서 손해가 나면 배상까지 청구할 수 있습니다.

다만 보호받는 기간이 정해져 있고, 청구 기한도 3년으로 끊깁니다.

아래에서는 건물주가 못 막는 행위 네 가지와 손해배상 청구 기준, 그리고 자주 오해하는 환산보증금 문제를 순서대로 짚겠습니다.

상가건물 임대차보호법이 권리금 회수 기회를 보호합니다.

임차인(= 가게를 빌려 장사하는 사람)이 다음 임차인을 직접 구해서 회수하려 할 때, 건물주가 정당한 이유 없이 이를 방해하지 못하도록 법으로 정해져 있습니다.

핵심은 두 가지입니다.

첫째, 임차인이 새 임차인을 "주선"해야 보호가 작동합니다. 아무도 데려오지 않으면 건물주가 막을 것도 없습니다.

둘째, 보호되는 기간이 정해져 있습니다.

· 보호 기간: 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지

· 작동 조건: 임차인이 새 임차인을 직접 주선(소개)할 것

· 보호 내용: 건물주가 권리금 회수를 방해하는 행위 금지

· 권리금이란: 영업시설·비품, 거래처, 신용, 노하우, 자리(위치)의 이점 등 유형·무형의 가치를 넘기는 대가

"6개월 전부터"가 중요합니다. 계약 만료가 임박해서 움직이면 보호 기간 안에 신규 임차인 주선을 마치기 어려울 수 있습니다.

상가건물 임대차보호법은 건물주가 해서는 안 되는 행위를 네 가지로 정해두었습니다.

하나라도 해당하면 권리금 회수를 방해한 것으로 볼 수 있습니다.

아래 표로 정리했습니다.

Q. 이 표를 어떻게 읽어야 하나요?

실무에서 가장 다툼이 많은 건 3호와 4호입니다. 건물주가 권리금을 직접 요구하는 1호 같은 노골적 방해보다, "새 사람한테는 월세를 훨씬 올려 받겠다"(3호)거나 "그냥 안 빌려주겠다"(4호)는 식으로 우회하는 경우가 흔합니다. 특히 3호의 "현저히 고액"은 주변 시세와 비교해 판단하므로, 새 임차인 주선 전후의 임대 조건을 기록으로 남겨두면 나중에 근거가 됩니다.

단, 건물주의 거절이 항상 위법인 것은 아닙니다.

법은 4호의 "정당한 사유"가 인정되는 경우를 따로 정해두었습니다.

건물주가 방해 금지 의무를 위반해 손해가 생기면, 임차인은 그 손해를 배상받을 수 있습니다.

다만 받을 수 있는 금액에는 상한이 정해져 있습니다.

손해배상액은 두 금액 중 낮은 쪽을 넘지 못합니다.

하나는 새 임차인이 주기로 한 금액, 다른 하나는 임대차 종료 당시 시세로 본 금액입니다.

둘 중 적은 쪽이 한도가 됩니다.

청구할 수 있는 기한은 3년입니다.

손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효(= 권리를 행사할 수 있는 기간)가 끝나 사라집니다.

폐업·양도 정리에 시간을 쓰다 보면 3년을 넘기기 쉬우므로, 종료일을 기준으로 기간을 챙겨야 합니다.

종료 당시 권리금은 감정이 필요할 수 있습니다. 권리금 계약서, 주변 시세 자료, 새 임차인 주선 정황을 모아두는 것이 산정의 기초가 됩니다.

환산보증금을 넘는 큰 점포도 회수 보호는 그대로 받습니다.

이 부분을 오해하는 경우가 많습니다.

환산보증금(= 보증금에 월세를 일정 배수로 더해 환산한 금액. 보증금 + 월세×100)이 지역별 기준을 넘으면 임대료 5% 인상 상한 같은 일부 보호에서는 빠집니다.

하지만 상가건물 임대차보호법은 환산보증금을 초과하는 임대차에도 권리금 관련 보호 조항을 그대로 적용하도록 정해두었습니다.

권리금 회수기회 보호도 이 범위에 들어갑니다.

환산보증금 초과 점포 — 권리금 보호 여부

· 권리금 회수기회 보호: ✅ 적용됨 (환산보증금 초과여도)

· 손해배상 청구: ✅ 적용됨

※ "내 가게는 보증금이 커서 권리금 보호를 못 받는다"는 흔한 오해입니다.

다만 권리금 보호 자체가 적용되지 않는 점포 유형도 있습니다.

백화점·대형마트 같은 대규모점포나 준대규모점포의 일부인 경우, 그리고 국유·공유재산인 경우입니다.

단, 전통시장은 대규모점포에서 제외되어 권리금 보호를 받습니다.

권리금 계산은 보통 세 가지 종류로 나눠서 따져봅니다.

한 덩어리의 금액처럼 보여도, 안을 열어보면 자리값·시설값·영업값이 섞여 있습니다.

새로 들어올 임차인 입장에서 "이 권리금이 적정한가"를 판단하려면, 이 세 가지를 분리해서 보는 것이 출발점입니다.

상가건물 임대차보호법은 권리금을 "영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 이점 등 유형·무형의 재산적 가치를 넘기는 대가로 주고받는 금전"으로 정의하고 있습니다.

이 정의를 실무에서 종류별로 풀어 쓴 것이 아래 세 가지입니다.

권리금 종류 3가지 — 무엇에 대한 대가인가

1) 바닥권리금 — 상권·위치(자리)의 가치에 대한 대가

2) 시설권리금 — 기존 임차인이 설치한 인테리어·설비·집기의 가치

3) 영업권리금 — 단골·매출·거래처 등 "장사가 되는 상태"의 가치

권리금 계산에 법으로 정해진 공식은 없습니다. 세 종류로 나눠 각각의 근거(자리 시세·시설 잔존가치·매출 자료)를 따로 정리해두면, 새 임차인과의 협상에서도 손해배상 산정에서도 기준이 됩니다.

권리금을 받는 사람(양도인)에게 붙는 세금은 기타소득(= 사업·근로처럼 정기적이지 않은, 일시적으로 생긴 소득)입니다.

세법상 영업권(점포임차권 포함)을 넘기고 받는 대가는 기타소득으로 분류됩니다.

즉 가게를 넘기며 받은 권리금은 그냥 들어온 돈이 아니라, 신고 대상 소득입니다.

권리금 세금에서 핵심은 두 가지입니다.

하나는 필요경비를 60%까지 자동으로 빼준다는 점, 다른 하나는 권리금을 주는 사람(양수인)이 세금을 미리 떼고 준다는 점(원천징수)입니다.

권리금 세금 계산 구조 — 권리금 1억원을 예로

1억원 × (1 − 60%) = 기타소득금액 4,000만원

4,000만원 × 22% = 880만원

권리금을 주는 사람이 880만원을 떼고 9,120만원을 지급

뗀 880만원은 권리금을 주는 사람이 세무서에 대신 납부(원천징수)

※ 실제 경비가 60%를 넘으면 그 초과분도 경비로 인정받을 수 있습니다.

Q. 이 숫자를 어떻게 읽어야 하나요?

권리금 세금에서 많은 분이 놓치는 건 "원천징수 8.8%로 끝이 아니다"라는 점입니다. 원천징수는 미리 떼어 둔 세금일 뿐이고, 권리금을 받은 사람은 다음 해 5월 종합소득세 신고 때 다른 소득과 합산해 정산합니다(기타소득금액이 연 300만원을 넘으면 종합과세 대상). 소득이 많으면 추가로 더 낼 수 있고, 적으면 돌려받을 수도 있습니다. 미리 뗀 8.8%를 최종 세금으로 단정하지 말고, 종합소득세 신고까지 한 묶음으로 봐야 합니다.

부가가치세는 사업을 넘기는 방식에 따라 갈립니다.

가게를 사업의 모든 권리와 의무를 그대로 넘기는 방식(= 포괄양도·양수)으로 넘기면, 세법상 재화의 공급으로 보지 않아 부가가치세가 붙지 않습니다.

반대로 일부 시설만 따로 파는 식이면 부가가치세 과세 대상이 될 수 있습니다.

포괄양도 요건은 다툼이 잦은 영역이므로, 권리금 규모가 크다면 계약서에 양도 방식을 명확히 하고 세무 확인을 받는 것이 안전합니다.

원천징수율·필요경비율은 세법 개정으로 달라질 수 있고, 포괄양도 여부 판단은 사안마다 다릅니다. 권리금 세금은 신고 전에 국세청 상담센터(국번없이 126)나 세무사에게 본인 사례로 확인하는 것이 안전합니다.

권리금 계약서는 국토교통부가 만든 권리금 표준계약서 양식을 쓰는 것이 가장 안전합니다.

국토교통부와 법무부 홈페이지에서 무료로 내려받을 수 있고, 권리금 분쟁을 미리 막으려고 항목을 표준화해둔 서식입니다.

양식 없이 영수증 한 장이나 구두 약속으로 권리금을 주고받으면, 나중에 금액이나 넘기기로 한 시설을 두고 다투기 쉽습니다.

권리금 계약서는 임대차계약서와 별개의 문서입니다.

임차인(가게를 넘기는 사람)과 새 임차인 사이의 계약이라는 점을 분명히 하고, 아래 항목을 빠짐없이 넣어야 합니다.

권리금 계약서에 반드시 넣을 항목

권리금 계약서에 "넘기는 시설 목록"을 사진·목록으로 남겨두면, 인수 후 "있던 게 없어졌다"는 다툼을 줄일 수 있습니다. 권리금 금액을 구성(바닥·시설·영업)별로 쪼개 적어두면 세금 신고와 손해배상 산정에서도 근거가 됩니다.

결론: 권리금 회수는 임대차 종료 6개월 전부터 새 임차인을 주선해 움직여야 보호받고, 방해로 손해가 났다면 종료일부터 3년 안에 청구해야 합니다.

Q. 권리금은 얼마나 보호받을 수 있나요?

법이 보장하는 금액은 손해배상 한도로 표현됩니다.

건물주가 권리금 회수를 방해해 손해가 났을 때, 새 임차인이 주기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액이 배상 한도입니다.

권리금 전액을 항상 보장한다는 의미는 아니며, 실제 인정 금액은 입증 자료와 감정에 따라 달라집니다.

Q. 계약서에 "권리금을 포기한다"는 조항이 있으면 못 받나요?

권리금 회수기회 보호는 임차인을 보호하기 위한 강행규정(= 당사자 합의로 함부로 배제할 수 없는 규정)으로 봅니다.

임차인에게 불리한 약정은 효력이 제한될 수 있으므로, 계약서에 포기 조항이 있다는 이유만으로 권리를 단정해 포기하기보다 개별 사안을 법률 상담으로 확인하는 것이 안전합니다.

구체적 효력은 계약 내용과 사실관계에 따라 달라지므로 변호사·법률구조공단(국번없이 132) 상담을 권합니다.

Q. 건물주가 "내가 직접 장사하겠다"며 거절하면 권리금을 못 받나요?

건물주가 직접 사용하겠다는 사정 자체가 항상 정당한 사유가 되는 것은 아닙니다.

상가건물 임대차보호법은 정당한 사유를 한정해서 정해두었고, 그중 하나가 "건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않는 경우"입니다.

들어와서 바로 임대를 놓거나 단기간만 비워두는 식이라면 정당한 사유로 인정되지 않을 수 있습니다.

실제 거절 사유가 법이 정한 정당한 사유에 해당하는지가 판단 기준입니다.

Q. 환산보증금을 넘는 큰 점포인데 권리금 보호를 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다.

상가건물 임대차보호법이 환산보증금을 초과하는 임대차에도 권리금 회수기회 보호를 적용하도록 정하고 있기 때문입니다.

환산보증금 초과로 빠지는 보호는 임대료 인상 5% 상한 같은 다른 규정이며, 권리금 보호는 그대로 유지됩니다.

다만 대규모점포·준대규모점포의 일부이거나 국유·공유재산인 점포는 권리금 보호가 적용되지 않습니다(단, 전통시장은 제외).

Q. 권리금 손해배상 소송은 기간과 비용이 얼마나 드나요?

청구 기한은 임대차 종료일부터 3년입니다. 이 기간을 넘기면 청구권이 시효로 소멸합니다.

소송 자체의 진행 기간과 비용(인지대·감정료·변호사 보수 등)은 사건마다 크게 다르며, 권리금 감정이 들어가면 비용과 기간이 늘 수 있습니다.

소송 전 내용증명·조정 등 단계를 먼저 검토하는 경우가 많으므로, 종료일 기준 3년 안에 변호사나 대한법률구조공단(132)과 진행 방식을 상담하는 것이 좋습니다.

· 출처: 상가건물 임대차보호법 (law.go.kr) / 소득세법·부가가치세법 (law.go.kr) / 법무부·국토교통부 소관

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