무상임대차계약서양식 6가지, 임대료 0원은 꼭 적으세요 (2026)

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임대료 0원이어도 계약서까지 0장은 아닙니다

부모님 건물에서 임대료 없이 장사를 시작하려는데, 사업자등록 서류를 준비하다 그 공간을 어떤 권리로 쓰는지 설명할 자료에서 막힙니다. 검색어는 무상임대차계약서양식이지만 민법상 계약 성격은 사용대차입니다.

법정 표준서식은 없습니다. 실제 사실대로 당사자, 부동산, 사용 목적, 사용료 0원, 기간, 서명을 적는 게 먼저입니다.

바로 복사할 1페이지 양식을 아래에 두었습니다. 작성법과 사업자등록 제출 시 확인할 부분, 약 13억원이 언급되는 증여세 계산의 전제까지 이어서 보세요.

1. 무상임대차계약서양식은 아래 내용을 복사해 사용하세요

정부가 정한 전용 서식은 없으므로 실제 사용관계를 사실대로 적는 것이 먼저입니다. 아래 문안에서 대괄호 부분을 바꾸고, 해당하지 않는 조항은 당사자끼리 확인한 뒤 수정하세요.

부동산 무상사용대차계약서

사용대주(소유자) [성명 또는 상호]와 사용차주(사용자) [성명 또는 상호]는 아래 부동산의 무상 사용에 관해 다음과 같이 계약합니다.

제1조 목적물

· 소재지: [도로명주소]

· 건물명·동·호수: [해당 내용]

· 실제 사용 부분과 면적: [예: 1층 101호 전부, 33㎡]

제2조 사용 목적

· 사용차주는 위 부동산을 [업종 또는 사업장 용도]로 사용합니다.

· 사용대주의 동의 없이 제3자에게 사용하게 하거나 다른 목적으로 쓰지 않습니다.

제3조 무상 사용

· 사용료와 임대료는 0원으로 하며 별도의 차임을 지급하지 않습니다.

· 전기료, 수도료, 관리비 등 실제 사용에 따른 비용은 [사용대주 또는 사용차주]가 부담합니다.

제4조 사용 기간

· 사용 기간은 [시작일]부터 [종료일]까지입니다.

· 기간 연장 또는 유상 임대차 전환은 당사자가 다시 서면으로 정합니다.

제5조 반환과 원상회복

· 계약이 끝나면 사용차주는 목적물을 반환합니다.

· 훼손 또는 시설 변경의 원상회복 범위는 [당사자 합의 내용]에 따릅니다.

제6조 확인과 서명

· 당사자는 위 내용을 확인하고 계약서 2부를 작성해 각각 1부씩 보관합니다.

[작성일]

사용대주: [주소] / [성명 또는 상호] / [생년월일 또는 사업자등록번호] / [서명 또는 인]

사용차주: [주소] / [성명 또는 상호] / [생년월일 또는 사업자등록번호] / [서명 또는 인]

Q. 계약서 제목은 꼭 사용대차계약서라고 써야 하나요?

제목보다 실제 약정 내용이 중요합니다. 검색할 때 익숙한 무상임대차계약서라고 적을 수도 있지만, 부동산 무상사용대차계약서라고 쓰면 사용료가 없는 계약이라는 성격이 더 분명해집니다. 계약서에 없는 사실을 채우거나 빈 서식만 제출하지 말고 실제 주소와 사용 부분부터 맞추는 게 우선이죠.

이 문안은 정부가 정한 법정 표준서식이 아닙니다. 사업장과 당사자 상황에 따라 조항을 보완하고, 관할 세무서나 제출 기관이 소유관계·사용승낙을 확인할 추가자료를 요구하면 그 안내를 따르세요.

출처: 민법(law.go.kr), 국세청 사업자등록 신청 시 제출서류 안내(nts.go.kr)

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2. 작성 전에는 6개 항목을 실제 사실과 맞추세요

6개는 정부가 고시한 법정 필수요건이 아니라 누락을 줄이기 위한 실무 체크리스트입니다. 서명부터 하기 전에 부동산 소유관계와 실제 사용 범위를 먼저 대조하세요.

작성 전 확인할 6개 항목

· 당사자: 사용대주와 사용차주의 성명·주소·연락처

· 부동산: 도로명주소·동호수·실제 사용하는 면적

· 사용 목적: 사업장 업종과 사용할 공간의 범위

· 무상 약정: 사용료·임대료 0원, 관리비 부담 주체는 별도 구분

· 사용 기간: 시작일·종료일·연장 방법

· 확인 표시: 작성일과 당사자 서명 또는 날인, 계약서 보관

→ 계약서 주소와 사업자등록 신청 주소가 다르면 보완 요청 가능성이 커진다

Q. 임대료 칸은 비워두면 안 되나요?

실제로 무상이라면 빈칸보다 임대료 0원 또는 사용료 없음이라고 적는 편이 계약 내용을 분명히 보여줍니다. 관리비나 전기료를 사용자가 부담한다면 임대료와 섞지 말고 별도 조항에 적으세요. 민법상 사용대차의 차주는 통상의 필요비를 부담할 수 있어 비용이 발생했다는 사실만으로 곧바로 임대차라고 단정할 수는 없습니다.

개인정보도 제출 목적에 필요한 범위에서 적는 게 안전합니다. 온라인에 계약서 사진을 올릴 때는 생년월일, 연락처, 서명 같은 정보가 보이지 않도록 가리세요.

출처: 민법 제609조·제611조(law.go.kr)

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부동산

기간

서명

3. 사업자등록서류는 계약서 한 장으로 끝나지 않을 수 있습니다

국세청은 사업장을 임차한 경우 임대차계약서 사본을 제출서류로 안내합니다. 반면 무상사용만을 위한 전국 공통 표준서식은 별도로 제시하지 않습니다.

사업자등록 제출 전 대조할 내용

· 사업장 주소: 신청서와 계약서의 도로명주소·동호수 일치

· 사용 권한: 소유자가 무상 사용에 동의한 내용과 서명 확인

· 실제 사용 부분: 건물 일부만 쓰면 층·호수·면적 구분

· 당사자 관계: 개인 소유 건물을 법인이 쓰면 개인과 법인을 별도 당사자로 표시

· 추가 확인: 관할 세무서 요청에 따라 소유관계 또는 사용승낙 자료 보완 가능

→ 제출 전 관할 세무서에 필요한 자료를 확인하면 재방문을 줄일 수 있다

Q. 무상사용 계약서만 내면 사업자등록이 끝나나요?

계약서 한 장이 모든 사업장의 등록을 보장하지는 않습니다. 업종별 인허가 서류가 따로 필요할 수 있고, 사업장 시설이나 실제 사업 여부를 확인하기 위해 추가자료 요청이나 현장 확인이 이뤄질 수도 있습니다. 특히 계약서의 주소·면적과 실제 영업 장소가 다르면 사용관계를 다시 설명해야 할 가능성이 커집니다.

소유자가 계약 당사자로 직접 서명하기 어렵다면 임의로 대신 서명하지 말고, 관할 세무서에 사용승낙서나 위임 관련 자료가 필요한지 먼저 물어보세요.

출처: 국세청 사업자등록 신청 시 제출서류 안내(nts.go.kr)

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4. 무상임대차계약서는 민법상 사용대차에 가깝습니다

민법은 대가 없이 사용하고 반환하기로 한 계약을 사용대차, 차임을 지급하고 사용·수익하는 계약을 임대차로 구분합니다. 검색어와 법률상 성격이 다른 이유가 여기에 있습니다.

사용대차와 임대차의 차이

· 사용대차: 목적물을 무상으로 사용·수익한 뒤 반환하는 약정

· 임대차: 차임을 지급하고 목적물을 사용·수익하는 약정

· 계약 판단: 문서 제목 하나보다 실제로 어떤 대가를 약정했는지가 중요

· 비용 구분: 관리비·전기료 같은 사용비용과 임대료를 계약서에서 분리

→ 임대료를 받기로 바뀌면 기존 문안에 덧쓰기보다 유상 임대차계약을 새로 정리한다

Q. 관리비를 사용자가 내면 무상계약이 아닌가요?

관리비 부담만으로 결론내리기는 어렵습니다. 사용대차에서도 사용자가 통상의 필요비를 부담할 수 있기 때문입니다. 다만 관리비라는 이름으로 정기적인 사용 대가를 받는 구조라면 실제 약정 내용을 다시 봐야 합니다. 금액의 명칭보다 산정 방식과 지급 이유를 계약서에 분명히 적어두는 편이 안전합니다.

나중에 임대료를 받기로 했다면 실제 전환일과 금액을 반영한 임대차계약서를 작성하고, 사업자등록 정정 필요 여부도 관할 세무서에 확인하세요.

출처: 민법 제609조·제611조·제618조(law.go.kr)

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5. 부동산 시가 약 13억원은 확정 과세선이 아닙니다

상속세 및 증여세법은 타인 부동산을 무상으로 사용해 얻은 이익을 증여재산가액으로 봅니다. 다만 계산한 이익이 시행령상 기준금액 1억원 미만이면 적용에서 제외됩니다.

약 13억원이 계산되는 전제

· 부동산가액: 상속세 및 증여세법상 평가액 적용

· 연간 사용이익: 부동산가액에 시행규칙상 연 2% 사용료율 적용

· 계산 기간: 5년분 이익을 연 10% 이자율로 현재가치 환산

· 기준금액: 계산한 무상사용이익이 1억원 미만이면 제외

· 단순 역산: 1억원 ÷ (2% × 연금현가계수 약 3.7908) = 약 13억1,900만원

→ 약 13억원은 전제값을 고정한 참고선이며 실제 과세 여부를 자동으로 확정하지 않는다

Q. 시가 13억원보다 낮으면 증여세를 확인하지 않아도 되나요?

금액 하나만 보고 제외할 수는 없습니다. 실제 사용하는 면적, 세법상 부동산 평가액, 사용기간과 당사자 관계가 계산에 영향을 줄 수 있습니다. 소유자와 함께 거주하는 주택과 그 부속 토지는 법에서 제외하는 예외가 있고, 특수관계인이 아닌 거래는 정당한 사유가 없는 경우에 적용한다는 조건도 있습니다.

건물 전체가 아니라 일부만 사용하거나 평가액이 경계에 가깝다면 계약서 작성 전에 사용 부분과 부동산가액부터 확인하세요. 이 계산은 계약서 제출 가능 여부와 별개의 세금 판단입니다.

출처: 상속세 및 증여세법 제37조·시행령 제27조·시행규칙 제10조(law.go.kr)

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Q1. 정부가 정한 무상사용 전용 표준서식이 있나요?

국세청 제출서류 안내에는 임차 사업장의 임대차계약서 사본이 나오지만, 무상사용만을 위한 전국 공통 법정 서식은 별도로 제시하지 않습니다. 실제 사용관계를 적은 계약서나 관할 세무서가 안내하는 자료를 준비하세요.

Q2. 계약서에는 주민등록번호 전체를 적어야 하나요?

모든 경우에 전체 주민등록번호가 필요하다고 단정할 수 없습니다. 제출 기관의 요구사항을 확인하고, 계약 당사자를 식별하는 데 필요한 범위에서 생년월일이나 사업자등록번호 등을 사용하세요.

Q3. 부모님 집 주소로 사업자등록을 할 때도 같은 문안을 쓰나요?

실제 사업장 사용이 가능한지와 업종상 제한을 먼저 확인해야 합니다. 소유자와 함께 거주하는 주택의 증여세 예외와 사업자등록의 장소 요건은 서로 다른 판단이므로 하나로 섞어 보면 안 됩니다.

Q4. 가족이 아닌 지인 소유 부동산도 무상으로 사용할 수 있나요?

당사자가 무상사용에 합의할 수는 있습니다. 다만 특수관계인이 아닌 거래의 부동산 무상사용 이익은 거래 관행상 정당한 사유가 없는 경우에 적용한다는 세법 조건이 있으므로 사실관계를 함께 확인하세요.

Q5. 나중에 임대료를 받으면 어떻게 하나요?

유상 전환일, 임대료, 보증금, 관리비 부담을 반영한 임대차계약서를 새로 정리하세요. 사업자등록 정정이 필요한지는 관할 세무서에 확인하는 편이 안전합니다.

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개인정보

★ [연구소 판단] 국세청 안내에 무상사용 전용 표준서식이 따로 없고 세법 계산에는 5년·1억원 기준과 예외가 있으므로, 먼저 실제 사용관계와 계약서 6개 항목을 맞춘 뒤 부동산가액이 경계에 가까울 때 세금 검토로 넘어가는 순서가 안전합니다.

현장에서 추가로 요구받은 서류가 있다면 사업장 형태와 함께 댓글로 알려주세요. 다른 사장님이 관할 세무서에 확인할 항목을 정리하는 데 도움이 됩니다.

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본 자료는 공정위 정보공개서 등 공개 데이터를 정리한 정보 제공용이며, 특정 브랜드의 창업·투자 권유가 아닙니다. 수치는 연도·지역·점포별로 다를 수 있어 실제와 차이가 있을 수 있으며, 창업 결정 전 반드시 가맹본부 정보공개서 원본과 전문가 상담을 확인하세요.