2026 상가임대차보호법
건물주가 임대료를 5% 넘게 올리자고 했을 때, "법으로 5%까지만 가능하잖아요"라고 받아치는 분들이 많습니다.
그런데 가게 보증금과 월세를 합쳐 환산한 금액이 일정 선을 넘으면, 그 5% 상한이 내 가게에는 적용되지 않습니다.
서울이면 9억원이 그 기준선입니다.
오늘은 5% 한도가 실제로 언제 걸리고, 어떤 가게는 빠지는지를 법 조문 그대로 정리했습니다.
존속 중인 계약에서 건물주가 임대료를 올릴 때는 한 번에 5%를 넘길 수 없습니다.
상가건물 임대차보호법은 임대인에게 차임(= 매달 내는 월세) 증액 청구권을 주면서, 그 인상폭은 대통령령으로 정한 비율을 넘지 못하도록 못 박았습니다.
그 비율이 법에서 정한 5%입니다.
여기에 더해, 한 번 올린 뒤 1년 안에는 다시 올려달라고 청구할 수 없습니다.
▍ 버티컬 라인 인용구
상가 임대료 인상 — 법이 정한 두 가지 제동장치
· 인상폭: 청구 당시 월세(또는 보증금)의 5% 초과 금지
· 인상 주기: 한 번 증액한 뒤 1년 이내 재청구 금지
출처: 상가건물 임대차보호법·시행령 (law.go.kr)
환산보증금(= 보증금에 월세를 100배 한 금액을 더해 가게 규모를 따지는 기준)이라는 단어가 이 글의 핵심입니다. 아래에서 계산법까지 짚습니다.
5% 상한은 "계약이 살아 있는 동안 건물주가 일방적으로 올려달라고 청구할 때"에만 걸립니다.
상가건물 임대차보호법은 증감청구권, 즉 한쪽이 상대에게 올려달라고 요구하는 상황을 다루는 조항을 두고 있습니다.
그래서 임차인과 임대인이 새로 계약을 쓰거나, 계약을 다시 맺으면서 서로 합의해 금액을 정하는 경우에는 5% 틀이 그대로 적용되지 않습니다.
합의로 정한 금액은 청구권 행사가 아니라 새로운 약정이기 때문입니다.
Q. 그럼 재계약 때는 건물주가 마음대로 올릴 수 있나요?
존속 중 일방 증액 청구에는 5% 상한이 그대로 걸립니다. 다만 계약기간이 끝나고 새 조건으로 다시 합의하는 자리에서는 5%가 자동으로 강제되지 않습니다. 대신 임차인에게는 계약갱신요구권(최초 계약 포함 10년 보장)이 있고, 갱신요구권을 써서 계약을 연장하는 경우의 증액은 5% 범위로 제한됩니다. 즉 "갱신요구권으로 이어가느냐, 완전히 새 합의로 다시 쓰느냐"에 따라 5% 적용 여부가 갈립니다.
가게의 환산보증금이 지역별 기준선을 넘으면, 임대료 5% 상한 자체가 내 가게에 적용되지 않습니다.
상가건물 임대차보호법은 보증금액이 대통령령으로 정한 금액을 넘는 임대차에는 이 법의 일부 조항만 적용한다고 정합니다.
그리고 환산보증금 초과 점포에도 그대로 적용되는 조항을 따로 열거해 두었는데, 거기에 증감청구권 관련 조항은 들어가 있지 않습니다.
결과적으로 환산보증금이 기준을 넘으면 5% 인상 한도의 보호 밖에 놓입니다.
Q. 이 지역별 기준표를 어떻게 읽어야 하나요?
표의 금액은 "단순 보증금"이 아니라 환산보증금입니다. 월세가 있으면 월세에 100을 곱한 값을 보증금에 더해 계산하기 때문에, 보증금이 작아 보여도 월세가 크면 기준을 쉽게 넘깁니다. 예를 들어 서울에서 보증금 1억원·월세 800만원이면 환산보증금은 1억원 + 8억원, 즉 9억원이라 서울 기준선과 같은 선상에 놓입니다. 내 가게가 표의 어느 칸에 들어가는지보다, 월세가 큰 점포일수록 보호선을 넘기 쉽다는 점을 먼저 확인해야 합니다.
계산식은 한 줄입니다. 보증금 + (월세 × 100).
이렇게 나온 환산보증금을 섹션 3의 지역별 기준선과 비교하면, 내 가게가 5% 인상 한도의 보호 안에 있는지 밖에 있는지 바로 판단됩니다.
기준선 이하면 5% 상한과 1년 주기 제한을 그대로 주장할 수 있고, 기준선을 넘으면 증액폭을 5%로 묶는 근거가 사라집니다.
프랜차이즈 매장은 목 좋은 상권에 들어가느라 월세가 큰 경우가 많아, 환산보증금이 생각보다 빨리 기준선을 넘습니다. 계약 전에 한 번 계산해 두면 임대료 협상 때 내 위치를 알고 들어갈 수 있습니다.
임대료 5% 인상 한도는 존속 중 건물주의 일방 증액 청구를 막아주는 강력한 권리입니다.
다만 그 권리는 환산보증금이 지역 기준선 이하일 때, 그리고 합의가 아닌 일방 청구일 때 작동합니다.
내 가게의 환산보증금부터 계산해 보고, 인상 통보를 받았을 때 그 통보가 일방 청구인지 합의 요청인지 구분하는 것.
이 두 가지가 임대료 분쟁에서 가장 먼저 점검할 지점입니다.
결론: 환산보증금이 지역 기준선 이하이고, 건물주의 일방 증액 청구일 때만 5% 상한이 작동합니다. 내 가게 환산보증금부터 계산해 보세요.
Q. 건물주가 1년에 두 번 올릴 수 있나요?
없습니다.
상가건물 임대차보호법은 임대차계약 또는 약정한 차임 등을 증액한 뒤 1년 이내에는 다시 증액 청구를 하지 못하도록 정합니다.
한 번 올렸다면 최소 1년이 지나야 다음 증액 청구가 가능합니다.
Q. 계약을 다시 쓸 때도 5%만 올릴 수 있나요?
경우에 따라 다릅니다.
계약갱신요구권을 행사해 기존 계약을 이어가는 경우의 증액은 5% 범위로 제한됩니다.
반면 임차인과 임대인이 완전히 새로운 조건으로 합의해 계약을 다시 쓰는 경우라면, 일방 증액 청구가 아니므로 5% 상한이 자동으로 적용되지는 않습니다.
어느 쪽으로 계약을 이어가는지 먼저 확인하는 것이 중요합니다.
Q. 관리비도 5% 한도가 적용되나요?
상가건물 임대차보호법상 5% 상한은 차임(월세)과 보증금의 증액 청구에 적용되는 기준입니다.
관리비는 차임과 성격이 다른 항목이라 같은 5% 틀로 일률적으로 묶이지 않습니다.
다만 관리비 명목으로 사실상 임대료를 올리는 경우라면 분쟁 소지가 있으므로, 관리비 항목과 산정 근거를 계약서에 명확히 적어두는 것이 안전합니다.
Q. 환산보증금 계산은 어떻게 하나요?
보증금 + (월세 × 100)으로 계산합니다.
월세에 100을 곱하는 비율은 상가건물 임대차보호법 시행령이 정한 기준입니다.
예를 들어 보증금 5,000만원에 월세 300만원이면 환산보증금은 3억 5,000만원입니다.
이 금액을 지역별 기준선(서울 9억원 등)과 비교해 5% 한도 적용 여부를 판단합니다.
Q. 건물주가 5% 넘게 올리자고 하면 어떻게 하나요?
먼저 환산보증금이 지역 기준선 이하인지 확인하세요.
기준선 이하이고 존속 중 일방 증액 청구라면, 5% 초과분은 법적 근거가 없으므로 5% 범위로 조정해 달라고 요구할 수 있습니다.
협의가 되지 않으면 관할 시·도에 설치된 상가건물임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나, 대한법률구조공단(국번 없이 132) 상담을 받는 방법이 있습니다.
· 출처: 상가건물 임대차보호법·시행령 (law.go.kr)
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